परिचय

हमारे पिछले ब्लॉग में, हमने ‘रियल एस्टेट डेवलपर्स पर GST के प्रभाव . के बारे में पढ़ा। यह देखते हुए कि कई अप्रत्यक्ष करों का असर, और ITC की सहज उपलब्धता डेवलपर्स के लिए लागत कम करने के लिए बाध्य है, यह खरीदारों के लिए संपत्ति की कीमतों पर GST के सकारात्मक प्रभाव में बदलता है, जो अधिक आकर्षक बनाने के लिए बाध्य हैं।

आइए हम घरेलू खरीदारों और साथ ही व्यावसायिक खरीदारों पर GST के प्रभाव पर गौर करें:

रियल एस्टेट खरीदारों पर GST का प्रभाव

घरेलू खरीदारों पर GST का प्रभाव – एक सरल खेल

पिछले दौर में, संपत्ति के विकास और बिक्री ने राज्य और केंद्रीय करों की एक बड़ी संख्या को आकर्षित किया। संपत्ति के निर्माण की स्थिति (निर्माण के समय बनाम पूरा होने पर) के आधार पर लागू करों और उनकी प्रतिशतियां भिन्न होती हैं, साथ ही, जिस स्थिति में संपत्ति स्थित है। उदाहरण के लिए, किसी निर्माणाधीन संपत्ति की खरीद के मामले में, खरीदार को VAT, सेवा कर, स्टाम्प शुल्क और रजिस्ट्रेशन शुल्क के अधीन रखा गया था। जबकि, पूरी संपत्ति खरीदने के मामले में, केवल स्टाम्प शुल्कऔर रजिस्ट्रेशन शुल्क देय थे (चूंकि VAT और सेवा कर पर छूट दी गई थी)।

VAT, स्टाम्प शुल्क और रजिस्ट्रेशन शुल्क के लिए लागू होने वाले सभी दरों, सभी राज्यों के सभी उगाही राज्यों द्वारा निर्दिष्ट किए गए थे। जबकि निर्माण लागत पर सेवा कर लगाया गया था। सामान्य तौर पर, 4.5% सेवा कर और 1% – 2% VAT संरचना योजना के तहत 5.5% – 6.5% के प्रभावी कर प्रमुख का मतलब है। सूचना असंतुलन के कारण, उपभोक्ताओं को काफी हद तक पता था कि VAT और सेवा कर की गणना कैसे की जाती है, जिससे अव्यवस्था और उलझने हो सकती हैं।

GST के तहत, इन सभी करों को निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए 12% की मानक दर के तहत शामिल किया जाएगा। जबकि पूर्ण परियोजनाओं के लिए GST लागू नहीं होगा। जबकि दर में निश्चित रूप से वृद्धि हुई है, इनपुट टैक्स क्रेडिट की सहज उपलब्धि यह सुनिश्चित करेगी कि कुल लागत कम हो जाएं, जो निश्चित रूप से घरेलू खरीदारों के ऊपर GST का सकारात्मक प्रभाव है।

संपत्ति में निवेश – निर्माणाधीन बनाम आगे बढ़ने के लिए तैयार

GST व्यव्सथा के तहत, शुक्र है, टैक्स प्रयोज्यता नियम पहले की तुलना में सरल हैं। निर्माणाधीन संपत्तियों पर 12% का GST लगाया जाएगा। जबकि, कोई भी GST पूर्ण और आगे बढ़ने के लिए तैयार परियोजनाओं के लिए लागू नहीं होगी, क्योंकि ऐसे गुणों की बिक्री में कोई अप्रत्यक्ष कर लागू नहीं है। इस प्रकार, पूर्ण ITC प्राप्त करने का विकल्प जो डेवलपर्स के तहत निर्माणाधीन परियोजनाओं का आनंद लेते हैं वे बिक्री-के-लिए-तैयार फ्लैटों पर लागू नहीं होंगे। घरेलू खरीदारों पर मुख्य GST प्रभाव इस प्रकार प्रभावी रूप से रहने के लिए तैयार फ्लैटों के लिए उच्च लागत का मतलब हो सकता है। यह अनुमान लगाया जा सकता है, क्योंकि खरीदार बिक्री-के-लिए-तैयार प्रॉपर्टी की खरीद के लिए कोई अप्रत्यक्ष कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं हैं, घरेलू खरीदारों, विशेष रूप से पुनर्विक्रय संपत्तियों पर GST प्रभाव, बहुत कम होने की संभावना है।

संक्षेप में, निर्माणाधीन संपत्ति पर सकारात्मक GST प्रभाव और संबद्ध लाभ बिक्री-के-लिए-तैयार घरों में निवेश के लाभों से अधिक हो जाएगा।

कमी

पिछली व्यवस्था में, डेवलपर्स और खरीदार दोनों ही एक कमी योजना का लाभ उठाने में सक्षम थे। 2000 वर्ग फीट से कम क्षेत्र के फ्लैटों के लिए 75% की कमी की अनुमति दी गई थी, और 1 करोड़ से कम के लिए बेची गई थी। जबकि, 2000 वर्ग फीट से अधिक क्षेत्र के फ्लैटों के लिए 70% की कमी की अनुमति दी गई थी, और 1 करोड़ रुपये से अधिक के लिए बेची गई थी। अपार्टमेंट के निर्माण में शामिल जमीन के मूल्य की देखभाल करने के लिए मुख्य रूप से कमी की अनुमति दी गई थी। यह देखते हुए कि सेवा कर की दर 15% थी, इसका मतलब:

  • फ्लैट्स के लिए प्रभावी कर दर
  • फ्लैट्स के लिए प्रभावी कर दर>2000 वर्ग फीट,>1 करोड़ के लिए बेची – 50%

इस सर्विस टैक्स के ऊपर और आगे, राज्यों में VAT भी वसूल किया जाता है, जो कि हर राज्य के हिसाब से अलग-अलग है।

GST के तहत, रियल एस्टेट संपत्तियों के लिए मूल दर का फैसला 18% था, जिस पर GST कौंसिल ने जमीन के मूल्य के लिए एक तिहाई की कमी को घोषित किया है, इस प्रकार अचल संपत्ति के लिए प्रभावी GST दर को 12% किया गया है। दो सिनेरियो की तुलना करते हुए, GST दौर में कर दर निश्चित रूप से अधिक है, लेकिन पहले, जैसा कि पहले बताया गया है, ITC की निर्बाध उपलब्धता न केवल डेवलपर्स के लिए चीजों को बेहतर बनाने के लिए ही नहीं है, बल्कि घरेलू खरीदारों के लिए GST का सकारात्मक प्रभाव देने के लिए भी है।

स्टाम्प शुल्क और रजिस्ट्रेशन शुल्क

अचल संपत्ति खरीदार के लिए प्रमुख फ्लिप-साइड में से एक, यह है कि स्टाम्प शुल्क और रजिस्ट्रेशन शुल्क वर्तमान में GST के दायरे से बाहर हैं। दुर्भाग्य से, सरकार ने स्टाम्प शुल्क के पहलू को संबोधित नहीं किया है, जो भूमि और अपार्टमेंट बिक्री के लिए बेहद ऊंची है। भूमि के लिए दिए गए स्टाम्प शुल्क के लिए कोई इनपुट कर सेट उपलब्ध नहीं है, और यह GST की मूल अवधारणा के खिलाफ है। हालांकि सरकार ने कहा है कि वह अंततः इन उगाही को GST में जमा करने की योजना बना रही है, यह कब और कैसे किया जाएगा अभी तक देखा जाना बाकी है।

किफायती आवास योजना

इससे पहले, किफायती आवास योजना के लिए कोई कर की छूट नहीं थी।

लेकिन GST में, चीजें बदलने के लिए तैयार हैं। वित्त मंत्रालय की घोषणा के अनुसार, किफायती आवास योजना के तहत आने वाले आवास परियोजनाओं के लिए GST लागू नहीं होगा। चूंकि निर्माण लागत किफायती आवास के मामले में कुल लागत का एक बड़ा हिस्सा है, इनपुट टैक्स क्रेडिट का लाभ महत्वपूर्ण होगा। यह छूट सभी निविष्टियों और उपयोग की जाने वाली इनपुट सेवाओं या किफायती आवास योजना के तहत कवर परियोजनाओं तक बढ़ा दी जाएगी। यह ऐसा है कि कर दायित्व का कोई अतिरिक्त बोझ नहीं है। और, डेवलपर को कम लागत ग्राहकों को किफायती आवास योजना के तहत इकाइयों की खरीद के लिए मूल्य लाभ के रूप में पारित किया जा सकता है।

महँगी लक्जरी/वाणिज्यिक परियोजनाएँ

लक्जरी और वाणिज्यिक परियोजनाओं के निर्माण में कुछ कच्चे माल का बड़े पैमाने पर उपयोग किया जाता है – जैसे ग्लास, एल्यूमीनियम, सिरेमिक, लैंप, स्मारक पत्थर, और फिटिंग – जो सभी 18% से 28% वर्ग के अंतर्गत आते हैं। इस प्रकार, उम्मीद की जा सकती है कि अगर लक्जरी परियोजनाओं और वाणिज्यिक परियोजनाओं की लागत बढ़ सकती है तो इनपुट सेट का उपयोग ठीक से नहीं किया जाता है। टैक्स के एक उच्च दर से निर्माण की लागत में वृद्धि होगी, और इस तरह लक्जरी घरों के खरीदारों के लिए लागत में वृद्धि, और कार्यालय के स्थान।

निष्कर्ष

कुल मिलाकर, निर्माणाधीन संपत्ति पर GSTका सकारात्मक प्रभाव पड़ता है, और साथ ही, लक्जरी और कार्यालय संपत्तियों की तलाश वाले लोगों के यह महँगा मामला लगता है। इस श्रृंखला के अपने समापन ब्लॉग में, हम आपके सामने क्षेत्र के समग्र आँकलन के बारे में बताएंगे।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.