परिचय

आशा है कि पिछले दो ब्लॉग आपको रियल एस्टेट डेवलपर्स और खरीदारों पर जीएसटी प्रभाव . के बारे में विस्तृत जानकारी देने में सफल रहे हैं। इस ब्लॉग में, हम रियल एस्टेट सेक्टर के कुछ पहलुओं पर ग़ौर करेंगे, जो हमारी संपूर्ण समझ को पूरा करेंगे कि जीएसटी के अन्तर्गत हम किस प्रकार के रियल एस्टेट प्रभाव की उम्मीद कर सकते हैं।

अचल संपत्ति किराये पर जीएसटी प्रभाव

जीएसटी, के अन्तर्गत, किराये का उपचार बहुत स्पष्ट है। वे मकान मालिक, जो आवासीय उपयोग के लिए अपनी संपत्ति देकर किराए पर आय अर्जित कर रहे हैं, पर जीएसटी के अन्तर्गत कर नहीं लगाया जाएगा – इस प्रकार घरों के लिए किराए पर कोई जीएसटी नहीं होगा। हालांकि, वाणिज्यिक संपत्ति के किराए पर जीएसटी दर 18% होगी, और केवल उन लोगों पर लगाया जाएगा जो सालाना 20 लाख रुपये कमा रहे हैं। यदि मकान मालिक सीमा के कारण अपंजीकृत है, तो कर योग्य व्यक्ति को वाणिज्यिक किराए पर मानक जीएसटी दर पर – रिवर्स चार्ज के अन्तर्गत किराए पर जीएसटी का भुगतान करना होगा।

वाणिज्यिक संपत्ति किराये के विषय में विचार करने का एक और महत्वपूर्ण पहलू डेवलपर के लिए इनपुट टेक्स क्रेडिट की उपलब्धता है। समापन प्रमाणपत्र प्राप्त करने से पहले या पहले कब्जे से पहले की जाने वाली बिक्री के मामले में, डेवलपर आईटीसी का दावा कर सकता है। हालांकि, अगर डेवलपर संपत्ति किराए पर देने का चुनाव करता है, तो डेवलपर को आईटीसी की अनुमति नहीं दी जाएगी। इस प्रकार, किराये के मामले में, परियोजना लागत बढ़ने जा रही हैं। इसके अतिरिक्त, सभी व्यावसायिक संस्थाएं, भुगतान किए गए किराए पर जीएसटी क्रेडिट लेने में सक्षम होने चाहिए – इसका मतलब है कि डेवलपर समुदाय किराये के लिए बेहतर लेनदेन कर सकता है। संक्षेप में, वाणिज्यिक उपयोग के लिए किराये की जगह, जीएसटी के अन्तर्गत एक महंगा मामला बन सकता है।

गृह ऋण पर जीएसटी का प्रभाव

ऋण प्राप्तकर्ता पर जीएसटी का प्रभाव

गृह ऋण ईएमआई और लागत पर जीएसटी के संभावित प्रभाव का मूल्यांकन करने से पहले, हम उन घटकों को समझें जो जीएसटी के अन्तर्गत प्रभावित होने वाले हैं। गृह ऋण लेने की मुख्य लागत, मूल राशि पर ब्याज भुगतान है। यह लागत नहीं बदलेगी, क्योंकि गृह ऋण ईएमआई पर कोई जीएसटी नहीं है। इसी तरह, गृह ऋण के दस्तावेज के संबंध में लगाई गई किसी भी स्टेम्प ड्यूटी भी जीएसटी के साथ नहीं बदलेगी, क्योंकि जीएसटी के अन्तर्गत स्टाम्प ड्यूटी कम नहीं हुई है।

हालांकि, ऋण प्रसंस्करण शुल्क, जो ऋणदाताओं द्वारा लिया जाता है, पर कर सेवा कर व्यवस्था के अन्तर्गत 15% से बढ़कर जीएसटी व्यवस्था में 18% हो जाएगा, जो वित्तीय सेवाओं के लिए लागू दर है। यहाँ यह कहना भी जरूरी है कि आमतौर पर यह एक बार की लागत होती है और इस प्रकार, गृह ऋण कार्यकाल पर इसका समग्र प्रभाव महत्वहीन होगा। इसी तरह अन्य संबंधित शुल्क, जैसे वकील का शुल्क, मूल्यांकन शुल्क, पूर्व भुगतान शुल्क, ईएमआई डिफॉल्ट शुल्क और इसी तरह के अन्य शुल्कों के 3% तक बढ़ने की आशंका है – जो कि ऋण लेने वाले के लिए गृह ऋण पर जीएसटी का बहुत अधिक प्रभाव है।

ऋण दाता पर जीएसटी का प्रभाव

ऋणदाताओं – दूसरे शब्दों में, बैंक और वित्तीय संस्थान जो अचल संपत्ति के लिए ऋण देते हैं, उन्हें प्राप्त सेवाओं के संबंध में आईटीसी प्राप्त होगा। इसके अलावा, खरीदे गये माल, जिन्हें वे अपने जीएसटी आउटपुट टेक्स देयता के विरुद्ध उपयोग कर सकते हैं, एक अच्छी खबर है। हालांकि, जैसा कि पहले चर्चा की गई थी, रिवर्स चार्ज तंत्र यदि लागू हो तो, लाभप्रदता पर प्रतिकूल प्रभाव डालेगा। हालांकि, सबसे बड़ी चुनौती पिछले सेवा कर व्यवस्था के अन्तर्गत केंद्रीकृत पंजीकरण से निकल कर जीएसटी के अन्तर्गत राज्यवार . पंजीकरण की ओर जाना है। यह ऋणदाताओं की अनुपालन लागत में काफी वृद्धि करेगा और उनकी लाभप्रदता को प्रभावित करेगा।

रियल एस्टेट क्षेत्र पर जीएसटी का प्रभाव

जीएसटी युग में काले धन में कमी

जीएसटी निर्माण में नकद घटक पर कटौती करने में मदद करेगा, क्योंकि अब इनपुट टेक्स क्रेडिट प्राप्त करने के लिए इनपुट पंजीकृत विक्रेताओं से प्राप्त किया जाना चाहिए। यह अचल संपत्ति में काले धन घटक को कम करने में एक बड़ा कदम होगा। साथ ही, जीएसटी रिटर्न प्रक्रिया यह सुनिश्चित करेगी कि माल और / या सेवाओं में दोनों आपूर्तिकर्ता और प्राप्तकर्ता मूल्य, राशि, जीएसटी दर इत्यादि के सम्बन्ध में लेनदेन विवरणों को प्रस्तुत करने के लिए उत्तरदायी हैं। यह पारिस्थितिक तंत्र में पारदर्शिता को बढ़ावा देगा, और क्रेडिट की पात्रता प्रतिभागियों को ब्योरा घोषित करने के लिए प्रोत्साहित करेगी, जिससे नकदी लेनदेन के दायरे को कम किया जा सकेगा, जो कि रियल एस्टेट लेनदेन पर जीएसटी का सकारात्मक प्रभाव है।

जीएसटी के अन्तर्गत एफडीआई में वृद्धि

विदेश से आने वाले निवेशों पर सकारात्मक जीएसटी प्रभाव होने की संभावना है – मुख्य रूप से एक निर्बाध सर्व समावेशी चैनल के कारण एनआरआई समुदाय को लाभान्वित करेगा। कराधान का सरलीकरण संभवतः निवेश पर सबसे सकारात्मक जीएसटी प्रभाव है, जो भारतीय रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए एनआरआई बाजार का विश्वास भी बढ़ाएगी।

एफएसआई / टीडीआर पर जीएसटी का लागू होना

फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) / विकास अधिकारों का हस्तांतरण (टीडीआर) – जिसका उपयोग डेवलपर्स द्वारा किया जाता है, भूमि पर अधिकार हैं। जीएसटी कानून के अनुसार, सभी अचल संपत्तियों को जीएसटी के दायरे से बाहर नहीं रखा गया है, जैसे भूमि की बिक्री। इस बात पर स्पष्टता की कमी है कि एफएसआई / टीडीआर बिक्री को “भूमि के हिस्सा” के रूप में माना जाना चाहिए या नहीं – यदि हाँ, तो वे भी जीएसटी के दायरे से से बाहर होंगे; यदि नहीं, तो जीएसटी लागू होगा।

बौद्धिक संपदा अधिकारों पर जीएसटी

जीएसटी कानून माल या सेवाओं, या दोनों की आपूर्ति संबंधित व्यक्तियों या विशिष्ट व्यक्तियों के बीच विचार किए बिना कर लेवी के लिए प्रदान करता है। आम तौर पर अचल संपत्ति क्षेत्र में, एक ही समूह की कई संस्थाएं बिना किसी विचार के एकल लोगो / ट्रेडमार्क का उपयोग करती हैं, जो जीएसटी को आकर्षित कर सकती है, जबकि पहले कोई कर लागू नहीं था।

बार्टर लेनदेन पर जीएसटी

अचल संपत्ति उद्योग में कई बार बार्टर लेनदेन देखा जाता हैं। उदाहरण के लिए, ‘विकास अधिकार’ के बदले में मुफ्त फ्लैटों को छोड़ देना। पिछले शासनकाल में, बार्टर लेनदेन ज्यादातर वैट से मुक्त थे, क्योंकि इसमें ‘मूल्य’ शामिल नहीं था। हालांकि, जीएसटी कानून के अन्तर्गत, कर सभी प्रकार की आपूर्ति जैसे बार्टर, एक्सचेंज आदि पर लागू होगा, और आपूर्ति का मूल्य जीएसटी नियमों के अनुसार निर्धारित किया जाएगा।

निष्कर्ष

अंत में, यह कहा जा सकता है कि एक सरलीकृत कर संरचना निश्चित रूप से डेवलपर्स और खरीदारों दोनों के लिए लंबे समय तक रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए वरदान बनने जा रही है। न केवल यह कर अनुपालन में वृद्धि सुनिश्चित करने जा रहा है, बल्कि रियल एस्टेट लेनदेन पर जीएसटी की प्रकृति को भी अधिक स्पष्ट करेगा। जबकि जीएसटी अल्प अवधि में आवासीय अचल संपत्ति की कीमतें कम करने का कारक नहीं हो सकता है, कुल मिलाकर, यह निश्चित रूप से अधिक पारदर्शी, सरलीकृत और उत्तरदायी कर संरचना लाने के द्वारा खरीदार और निवेशक के हितों को पुनर्जीवित करेगा।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.