परिचय

रियल एस्टेट क्षेत्र भारतीय अर्थव्यवस्था के सबसे महत्वपूर्ण क्षेत्रों में से एक है, जो कृषि के बाद दूसरे स्थान पर है। भारतीय सकल घरेलू उत्पाद में इसका औसत योगदान 5% – 6% है, यह 250 से अधिक सहायक उद्योगों की मांग को उत्तेजित करता है, और देश भर में रोजगार पैदा करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। यह निवेश के प्रमुख क्षेत्रों में से एक रहा है; निजी इक्विटी स्पेस में 22% की वृद्धि हुई है, और 2016 में आवासीय संपत्तियों के लिए निवेश में करीब 9% की वृद्धि हुई है।

बाद में यह क्षेत्र, वास्तव में बहुत परिवर्तन के अधीन रहा है। डिमोनेटाईजेशन पिछले साल रियल एस्टेट के तटों से टकराने वाली पहली लहर थी, इसके तुरन्त बाद नवीनतम रियल एस्टेट और विनियमन अधिनियम (आरईआरए) लागू हुआ। आरईआरए का लक्ष्य रियल एस्टेट बिल्डरों और दलालों पर उत्तरदायित्व के एक निश्चित स्तर को जोड़कर गैर-पारदर्शिता के मुद्दे को संबोधित करना है, जो भारतीय संपत्ति क्षेत्र के इतिहास में अभूतपूर्व है। और अब, जीएसटी एक महीने से अधिक समय से अधिकार जमाया हुआ है, यह क्षेत्र बड़े बदलाव से गुजर रहा है। चाहे कोई डेवलपर, खरीदार, निवेशक, फाइनेंसर या मध्यस्थ हो, रियल एस्टेट हितधारकों पर कई तरह से जीएसटी का महत्वपूर्ण प्रभाव होगा।

इस श्रृंखला में हमारे पहले ब्लॉग में, आइए भारतीय रियल एस्टेट डेवलपर्स पर जीएसटी के प्रभाव को समझें।

रियल एस्टेट डेवलपर्स पर जीएसटी का प्रभाव

व्यापक करों का उन्मूलन

पिछले कर व्यवस्था के अन्तर्गत, एक रियल एस्टेट डेवलपर निर्माण सामग्री लागत पर सीमा शुल्क, उत्पाद शुल्क, वैट और प्रवेश करों के अधीन था। इसके अलावा, उपयोग की जाने वाली सेवाओं पर, जैसे श्रम शुल्क, वास्तुकार शुल्क, अनुमोदन शुल्क, कानूनी शुल्क, और अन्य, इस तरह डेवलपर्स ने 15% सेवा कर का भुगतान किया। इस तरह रियल एस्टेट डेवलपर्स को कई करों की चुनौतियों से जूझना होता था और अन्ततः संचयी भार खरीदार को उठाना होता था।

जीएसटी के अन्तर्गत, विभिन्न निर्माण सामग्री के लिए ये दरें कैसे दिखती हैं:

सामग्रीजीएसटी के पूर्व (प्रभावी)जीएसटी के बाद
स्टील17%18%
सीमेन्ट20% – 24%28%
लोहे की रॉड पिलर20%28%
पेंट, वाल फिटिंग, प्लास्टर, वालपेपर और सिरामिक टाईल20% – 25%28%
रेत चूने की ईट और फ्लाई एश ईट6%5%
ईंट25% – 26%28%

इस प्रकार, जीएसटी के अन्तर्गत, जबकि कुल कर दरों में कोई महत्वपूर्ण बदलाव नहीं हुआ है, लेकिन कर-पर-कर का उन्मूलन, और इनपुट कर क्रेडिट की निर्बाध उपलब्धता निर्माण की अंतिम लागत को कम करने के लिए बाध्य है। इससे आवास इकाइयों की कीमत भी कम हो जाएगी। इससे बदले में अचल संपत्ति की बिक्री में वृद्धि होगी, बाजार में और अधिक तरलता आएगी, और अंत में लाभ मार्जिन में सुधार होगा – जो रियल एस्टेट डेवलपर्स पर जीएसटी का सकारात्मक प्रभाव है।

लॉजिस्टिक की कम लागत

रियल एस्टेट डेवलपर्स पर जीएसटी का एक महत्वपूर्ण सकारात्मक प्रभाव जीएसटी के अन्तर्गत राज्य सीमाओं का प्रभावी विघटन है। पहले, अन्य राज्यों में संपत्ति के निर्माण में लगे डेवलपर्स हमेशा अनुपालन लागत की मार का सामना करते थे। यह इसलिए कि अंतरराज्यीय बिक्री के लिए लागू केंद्रीय बिक्री कर, इनपुट टेक्स क्रेडिट के रूप में उपलब्ध नहीं था। इससे डेवलपर के लिए लागत में वृद्धि होगी, जिससे वह अपने खरीदार के लिए कीमत बढ़ाने के लिए बाध्य होगा, जिससे उसकी प्रतिस्पर्धात्मकता प्रभावित होगी। नतीजतन, अधिकांश डेवलपर्स सीएसटी से बचने के लिए राज्यों में गोदामों की स्थापना, दक्षता को कम करने और लागत में वृद्धि करने का प्रयास करते थे।

हालांकि, जीएसटी के अनुसार कई गोदामों की आवश्यकता बहुत कम हो जाएगी, जो परिचालन क्षमताओं की बजाय अनुपालन के लिए अधिक स्थापित की जा रही थीं। इससे परिवहन और लॉजिस्टिक लागत भी कम होगी।

सरलीकृत कार्य अनुबंध

रियल एस्टेट संचालन के प्रमुख घटकों में से एक कार्य अनुबंध है। पिछली व्यवस्था में, कार्य अनुबंध की एक बहुत ही जटिल प्रक्रिया थी, जिसे माल और सेवाओं के मिश्रण के रूप में माना जाता था, इस पर सेवा कर और वैट दोनों लागू होते थे। यह देखते हुए कि, विभिन्न राज्यों में अलग-अलग वैट दरें थीं, जटिलता और भी अधिक बढ़ जाती थी। इसके अतिरिक्त, यदि कार्य अनुबंध में एक नए उत्पाद का निर्माण शामिल है, तो उत्पाद शुल्क भी लागू होगा।
जीएसटी के अन्तर्गत, कार्य अनुबंध की प्रक्रिया बहुत सरल हो गयी है, अब यह पूरी तरह से एक सेवा के रूप में माना जाता है। इसके अलावा, कार्य अनुबंध के लिए जीएसटी दर 18% तय की गई है। यह न केवल कार्य अनुबंध के दोहरे व्यवहार को समाप्त करता है, बल्कि ठेकेदार और उप-ठेकेदार के लिए पहले से लागू करों को कम करके जीवन को आसान बनाता है, यह पुनः रियल एस्टेट डेवलपर्स पर जीएसटी का एक सकारात्मक प्रभाव है।
इससे पहले, जब कोई डेवलपर किसी भी पेशेवर की सेवाओं का लाभ उठाता था, जैसे वास्तुकार या संरचनात्मक इंजीनियर, जो सेवा कर कानूनों के अन्तर्गत पंजीकृत नहीं थे, इन दोनों पक्षों में से किसी पर भी सेवा कर देयता नहीं थी। अपंजीकृत व्यक्ति से प्राप्त सेवाओं पर लगने वाले जीएसटी के दोहरे प्रभाव के कारण रियल एस्टेट डेवलपर्स पर नकारात्मक जीएसटी प्रभाव पड़ेगा। इसके अतिरिक्त, अपंजीकृत आपूर्तिकर्ताओं से प्राप्त वस्तुओं पर रिवर्स टैक्स को निर्वहन करना आवश्यक था। हालांकि, जीएसटी परिषद ने माल और सेवाओं की आपूर्ति के संबंध में राहत की घोषणा की है: आपूर्ति के मूल्य में प्रतिदिन 5,000 रुपये से अधिक नहीं होने पर रिवर्स चार्ज तंत्र लागू नहीं होगा।

निर्माणाधीन परियोजनाओं पर आईटीसी की उपलब्धता

उन परियोजनाओं के लिए जो आंशिक रूप से निर्मित और आंशिक रूप से बेचे जाते हैं, पिछली व्यवस्था में खरीदारों और डेवलपर्स दोनों ईएमआई और इनपुट लागत पर 1 जुलाई तक कर चुकाना होगा। 1 जुलाई के बाद खरीदार डेवलपर्स के शेष भुगतान पर 12% पर जीएसटी का भुगतान करेंगे, और डेवलपर्स को निर्माण सामग्री पर इनपुट कर क्रेडिट भी मिलेगा।
ऐसी स्थिति में, रियल एस्टेट डेवलपर्स पर जीएसटी प्रभाव का पता लगाने के लिए पूरा होने का चरण महत्वपूर्ण हो जाता है। इस प्रकार, यदि किसी परियोजना के लिए, खरीदार ने पूर्व-जीएसटी में कीमत का 90% से 95% का भुगतान किया है, तो जीएसटी केवल शेष 5% से 10% राशि पर लागू होगा। 1 जुलाई के बाद, डेवलपर द्वारा जारी किए गए किसी भी चालान में 12% जीएसटी आकर्षित होगा। इस प्रकार, चल रही परियोजनाओं में जहाँ काम पूर्ण होने को है की तुलना में, जहां काम शुरूआत की ओर है, डेवलपर्स के लिए अधिक इनपुट टेक्स क्रेडिट उपलब्ध होगा।

निष्कर्ष

कुल मिला कर रियल एस्टेट डेवलपर्स पर जीएसटी का सकारात्मक प्रभाव प्रतीत होता है। लेकिन रियल एस्टेट खरीदारों, ऋण, किराये और कुल क्षेत्र जैसे अन्य पहलुओं पर प्रभाव को समझने के बाद ही इस क्षेत्र का पूर्ण मूल्यांकन किया जा सकता है। रियल एस्टेट खरीद पर जीएसटी के प्रभाव पर हमारे आगामी ब्लॉग को इसी स्थान पर देखें।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.