हम आशा करते हैं कि आपने रियल एस्टेट के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों और स्पष्टीकरणों पर हमारे ब्लॉग का पहला भाग पढा होगा। ब्लोग के दुसरे भाग मे आपके तात्कालिक संदर्भ के लिए कुछ और प्रश्न हैं।

यदि पंजीकृत आपूर्तिकर्ता से ऊपर नियत मुताबिक खरीद का मूल्य 80% से कम है, तो ऐसी खरीद पर लागू GST दर क्या होगी?

प्रमोटर को सीमेंट पर 18% की दर से रिवर्स चार्ज के आधार पर भुगतान करना होगा (रजिस्टर्ड सप्लायर से 80% आवक आपूर्ति की सीमा तक) सीमेंट को छोड़कर, जिस पर टैक्स का भुगतान किया जाना चाहिए (प्रमोटर द्वारा रिवर्स चार्ज के आधार पर) लागू दर, जो वर्तमान में 28% है (CGST 14% + SGST 14%)

5% / 1% की नई दर के मामले में, चाहे कैश लेजर के माध्यम से कर के भुगतान की शर्तें, RCM के तहत कर का भुगतान 80% की सीमा के अधीन, इनपुट टैक्स क्रेडिट का गैर-लाभकारी, क्रेडिट का उलट, परियोजनावार का रखरखाव खाता, ITC की रिपोर्टिंग जो GSTR-3B आदि के अनुरूप नहीं है, इन सभी को डेवलपर द्वारा अनिवार्य रूप से अनुपालन करने की आवश्यकता होती है?

हाँ। सभी निर्दिष्ट शर्तें अनिवार्य हैं।

विकास के अधिकार, FSI और भूमि के दीर्घकालिक पट्टे के हस्तांतरण पर लागू GST की दर क्या है?

TDR या FSI या लंबी अवधि के पट्टे की आपूर्ति एक परियोजना में आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण के लिए उपयोग की जाती है जो पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने से पहले बुक की जाती है या पहले कब्जे में छूट दी जाती है। TDR या FSI या भूमि के दीर्घकालिक पट्टे की आपूर्ति, ऐसे मूल्य पर, जो आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण के लिए आनुपातिक है जो पूर्णता प्रमाण पत्र या पहले कब्जे के मुद्दे की तारीख में बुक नहीं किए जाते हैं, 18% की दर से GST को आकर्षित करेगा, लेकिन आवासीय आवासीय अपार्टमेंट श्रेणी में या सस्ती आवासीय अपार्टमेंट के अलावा अन्य आवासीय अपार्टमेंट, जिनके लिए ऐसे TDR या FSI का उपयोग किया जाता है, के आधार पर कर की राशि अपार्टमेंट के मूल्य का 1% या 5% तक सीमित होगी। वाणिज्यिक अपार्टमेंट के निर्माण के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि का TDR या FSI या दीर्घकालिक लीज़ 18% का GST आकर्षित करेगा। जहां 1% या 5% की नई दर लागू है वहाँ उपरोक्त नई परियोजनाओं में उपयोग की जाने वाली भूमि की TDR या FSI या लंबी अवधि के पट्टे की आपूर्ति पर लागू होगी ।

TDR और फ्लोर स्पेस इंडेक्स पर GST का भुगतान करने के लिए कौन उत्तरदायी है?

प्रमोटर रिवर्स चार्ज आधार पर 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद आपूर्ति किए गए TDR या फ्लोर स्पेस इंडेक्स पर GST का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है।

किस समय, प्रमोटर को TDR पर अपनी कर देनदारी का निर्वहन करना चाहिए?

विकास के अधिकारों पर जीएसटी का भुगतान करने की जिम्मेदारी परियोजना के पूरा होने या पहले कब्जे की तिथि, जो भी पहले हो उस पर उत्पन्न होगी। इसलिए, प्रमोटर 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद टीडीआर की आपूर्ति पर रिवर्स चार्ज के आधार पर कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा, जो आवासीय अपार्टमेंट के लिए जिम्मेदार है जो पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने की तिथि या पहले पेशे परियोजना पर बुक नहीं किए जाते हैं ।

किस समय, प्रमोटर को FSI (अतिरिक्त FSI सहित) पर अपनी कर देनदारी का निर्वहन करना चाहिए?

1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद प्राप्त FSI पर, प्रमोटर को FSI पर अपनी कर देयता का निर्वहन करना चाहिए:

  • FSI की आपूर्ति के मामले में जहां वाणिज्यिक या आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण के रूप में विचार किया जाता है, कर का भुगतान करने की देयता पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने की तिथि पर उत्पन्न होगी
  • FSI की आपूर्ति के मामले में जिसमें प्रमोटर द्वारा मौद्रिक विचार का भुगतान किया जाता है, यदि केवल ऐसे FSI आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण से संबंधित है कर का भुगतान करने की देयता पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने की तिथि पर उत्पन्न होगी । हालांकि, ऐसे FSI वाणिज्यिक अपार्टमेंट के निर्माण से संबंधित है, तो कर का भुगतान करने की जिम्मेदारी तुरंत उठती है।

किस समय, प्रमोटर को लंबी अवधि के पट्टे की आपूर्ति पर अपनी कर देयता का निर्वहन करना चाहिए?

1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद प्राप्त लंबी अवधि के पट्टे पर, प्रमोटर को अपने कर दायित्व का निर्वहन लंबी अवधि के पट्टे पर करना चाहिए : वाणिज्यिक अपार्टमेंट के निर्माण के लिए भूमि के दीर्घकालिक पट्टे की आपूर्ति के मामले में, प्रमोटर द्वारा तुरंत कर का भुगतान किया जाएगा। हालांकि, आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण के लिए, लंबी अवधि के पट्टे के लिए देय अग्रिम राशि पर कर का भुगतान करने की देयता पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने की तिथि पर उत्पन्न होगी।

उड़ीसा के भूमि विकास निगम ने एक अचल संपत्ति परियोजना के निर्माण के लिए 99 वर्षों के लिए दीर्घकालिक पट्टे पर भूमि प्रदान की है। लीज समझौते के अनुसार, प्रमोटर को INR 10 करोड़ की अग्रिम राशि और INR 5 लाख का वार्षिक / मासिक लाइसेंस शुल्क देना होगा। क्या प्रमोटर को इन राशियों पर GST चुकाना होगा?

अग्रिम राशि और आवधिक लाइसेंस शुल्क के रूप में विचाराधीन प्राप्त भूमि के दीर्घकालिक पट्टे (30 वर्ष या अधिक) पर कर का भुगतान करने का दायित्व प्रवर्तक पर है। मोटर को RCM के आधार पर कर देयता का निर्वहन करना चाहिए। हालांकि, लंबी अवधि के पट्टे के लिए देय अग्रिम राशि (जिसे प्रीमियम, सलामी, लागत, मूल्य, विकास शुल्क आदि के रूप में जाना जाता है) को उस सीमा तक छूट दी जाती है जिसका उपयोग आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण के लिए किया जाता है जो पूर्णता प्रमाण पत्र या पहला पेशा जारी करने से पहले बुक किए जाते हैं । GST के तहत लंबी अवधि के पट्टे के लिए देय वार्षिक / मासिक किराया या लाइसेंस शुल्क कर योग्य है।

किसी ने जून 2018 में एक फ्लैट बुक किया था। 31 मार्च 2019 तक, उसने फ्लैट के मूल्य का 40% भुगतान किया था। फ्लैट के मूल्य के शेष भाग पर लागू GST दर क्या होगी?

प्रमोटर और खरीदार के बीच अनुबंध के अनुसार 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद प्रमोटर को देय फ्लैट के मूल्य के शेष हिस्से पर जीएसटी 1% या 5% की प्रभावी दर से देय होगा, इस शर्त के अधीन कि बिल्डर के पास 12% या 18% की पुरानी दरों पर अपार्टमेंट के निर्माण पर कर का भुगतान करने के विकल्प का प्रयोग नहीं किया जाएगा। अगर डेवलपर 10 मई 2019 तक 8% या 12% की पुरानी प्रभावी दर से कर का भुगतान करने का विकल्प जारी रखता है, तो फ्लैट के मूल्य के शेष भाग पर 8% या 12% की दर से GST का भुगतान करना होगा; ऐसे मामलों में, प्रमोटर इनपुट टैक्स के अनुमेय क्रेडिट का हकदार होगा और, जैसे कि, खरीदार से वह जो कीमत वसूलता है उसे उचित रूप से इस क्रेडिट को प्रतिबिंबित करना चाहिए।

जल्द ही प्रकाशित होने वाले इस ब्लोग के अगले भाग के लिए बने रहिए।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.