हम आशा करते हैं कि आपने रियल एस्टेट के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों और स्पष्टीकरणों पर हमारे ब्लॉग का दुसरा भाग पढा होगा। ब्लोग के तिसरे भाग मे आपके तात्कालिक संदर्भ के लिए कुछ और प्रश्न हैं।

मैं PMAYCLSS का लाभार्थी हूं और मेरे घर का कालीन क्षेत्र एक चालू परियोजना में बनाया जा रहा है जो 150 वर्ग मीटर है। क्या मैं उसी पर 1% की नई दर के लिए पात्र हूं?

आप 1% की नई जीएसटी दर के लिए पात्र हैं, इस शर्त के अधीन कि जिस डेवलपर-प्रमोटर के साथ आपने घर बुक किया है, उसने 8% की पुरानी दर से अपार्टमेंट के निर्माण पर कर का भुगतान करने का विकल्प नहीं चुना है।

मैं एक नए लॉन्च किए गए प्रोजेक्ट में एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहा हूं। यह परियोजना 31 मार्च 2019 के बाद शुरू की गई है। 80 वर्ग मीटर के कारपेट एरिया वाले अपार्टमेंट की कीमत INR 48 लाख है। इस अपार्टमेंट के निर्माण पर लागू जीएसटी की दर क्या है?

1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद शुरू होने वाली परियोजना में अपार्टमेंट के निर्माण पर लागू कर की दर 5% होगी।

मैंने 1 अप्रैल 2019 से पहले भुगतान की गई किश्तों पर 12% (प्रभावी) का कर चुकाया है। मैं 1% या 5% की नई दर का लाभ प्राप्त करना चाहता हूं। चाहे वह बिल्डर हो या खरीदार उसके पास नई या पुरानी दरों पर कर चुकाने का विकल्प है?

खरीदार नई या पुरानी दरों पर कर का भुगतान करने के विकल्प का उपयोग नहीं कर सकता है। यह बिल्डर है, जिसे 10 मई 2019 तक नवीनतम 12% की पुरानी दर से अपार्टमेंट के निर्माण पर कर का भुगतान करने के विकल्प का उपयोग करना चाहिए। यदि बिल्डर उक्त तिथि तक पुरानी दर पर कर का भुगतान जारी रखने के लिए अपने विकल्प का प्रयोग नहीं करता है, तो अनुबंध के अनुसार 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद बिल्डर को देय आपकी सभी किश्तों पर लागू प्रभावी GST दर 1% या 5% का भुगतान करना होगा, यह इस पर निर्भर करता है कि अपार्टमेंट एक किफायती आवासीय अपार्टमेंट है या सस्ती।

एक चालू परियोजना में की गई आपूर्ति के संबंध में, प्रमोटर द्वारा अनुलग्नक IV में 10 मई 2019 तक एक विकल्प का उपयोग करने की आवश्यकता है। उसी समय, उनके लिए 1 अप्रैल 2019 से 9 मई 2019 के बीच चालान जारी करना अनुमत है, जो कि, अभ्यास किए जाने के विकल्प के अनुरूप होगा। क्या प्रमोटर को लेन-देन / डेबिट नोट्स जारी करने के तरीके के साथ-साथ अंततः 10 मई 2019 तक प्रमोटर द्वारा प्रयोग किए गए विकल्प के अनुसार लेनदेन लाने के लिए, चालान को संशोधित करने की अनुमति है?

जहां प्रमोटर द्वारा 10 मई 2019 से पहले जारी किए गए इनवॉइस में GST दर जिस पर कर लगाया गया है, उस पर अपार्टमेंट के निर्माण पर GST का भुगतान करने के लिए 10 मई 2019 को या उससे पहले उसके द्वारा प्रयोग किए जाने वाले आवश्यक विकल्प के अनुसार नहीं हैं नई या पुरानी दरों पर चल रही परियोजना, प्रमोटर डेबिट या क्रेडिट नोट जारी कर सकता है।

रियल एस्टेट डेवलपर द्वारा जारी किए जाने वाले क्रेडिट नोट में टैक्स के समायोजन की गणना 1 अप्रैल 2019 से पहले बुक की गई थी, जिस पर बुकिंग के समय प्राप्त हुए विचार पर GST का भुगतान किया गया था, लेकिन 1 अप्रैल 2019 के बाद रद्द कर दिया गया था?

डेवलपर मूल्य में परिवर्तन या बुकिंग रद्द करने के मामले में खरीदार को क्रेडिट नोट जारी करने में सक्षम होगा, बशर्ते कि क्रेडिट नोट जारी करने के परिणामस्वरूप, यदि कोई हो, तो अतिरिक्त राशि प्राप्त की जाए, जो वित्तीय वर्ष की समाप्ति कि सितंबर से पहले डेवलपर द्वारा खरीदार को वापस कर दी जाए। डेवलपर ऐसे क्रेडिट नोट की राशि के संबंध में चुकाए गए कर का समायोजन करने में सक्षम होगा। इसके अलावा, 1 अप्रैल 2019 से पहले बुक किए गए अपार्टमेंट्स, जिन पर GST 31 मार्च 2019 तक 8% / 12% की पुरानी दरों पर ITC के साथ भुगतान किया गया है, रद्द किए जाएंगे और बिना ITC के 1% / 5% की नई दरों पर बुक किए गए हैं। या पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने के बाद बेची गई, 31 मार्च 2019 तक सेवा की आपूर्ति के लिए ऐसे अपार्टमेंट के संबंध में लिया गया क्रेडिट, जिस पर कर 8% / आईटीसी के साथ 12% का भुगतान किया गया था, उसे उलट करने की आवश्यकता होगी।

12% या 8% (ITC के साथ) लागू प्रभावी दर पर कर का भुगतान करने का विकल्प नई परियोजना के संबंध में प्रवर्तक को उपलब्ध है, जिसे 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद शुरू किया गया है?

नहीं, 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद शुरू होने वाली परियोजनाओं में आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण पर ITC के साथ 12% या 8% की प्रभावी दर से कर का भुगतान करने का कोई विकल्प नहीं है।

प्रावधानों के सादे पढ़ने और विभिन्न शर्तों की परिभाषा से, ऐसा प्रतीत होता है कि पूरे आरईपी या आरआरईपी के लिए ऑनटाइम विकल्प का उपयोग करना आवश्यक है। क्या इसका मतलब यह है कि एक प्रवर्तक एक ही इकाई के तहत उसके द्वारा की जा रही विभिन्न परियोजनाओं के लिए पुरानी दरों या नई दरों का विकल्प चुन सकता है?

हाँ। आईटीसी के साथ 8% और 12% की प्रभावी पुरानी दरों पर चल रही परियोजनाओं में अपार्टमेंट के निर्माण पर कर का भुगतान करने का विकल्प प्रत्येक चल रही परियोजना के लिए अलग से प्रयोग किया जाना चाहिए। RERA 2016 के अनुसार, परियोजना वार पंजीकरण की अनुमति है। इसलिए, प्रमोटर अपने द्वारा की जा रही विभिन्न परियोजनाओं के लिए विभिन्न विकल्पों का उपयोग कर सकता है।

PMAY हाउसिंग फॉर ऑल (शहरी), RAY आदि जैसे विशिष्ट योजनाओं के तहत परिसर के निर्माण और आपूर्ति के संबंध में, चाहे 8% की पूर्व-प्रभावी प्रभावी दर, किसी भी नई परियोजना के मामले में आईटीसी लाभ के साथ उपलब्ध होना जारी है जो 1 अप्रैल 2019 के बाद ऐसी किसी भी योजना के तहत शुरू हुआ है?

नहीं। आईटीसी के साथ 8% और 12% की दर 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद शुरू होने वाली परियोजना में अपार्टमेंट के निर्माण के लिए उपलब्ध नहीं है। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि अपार्टमेंट का निर्माण PMAY के तहत किया जा रहा है या केंद्र या राज्य सरकार की किसी भी अन्य आवासीय योजनाओं के तहत।

31 मार्च 2019 से पहले PMAY, हाउसिंग फॉर ऑल (शहरी), RAY आदि जैसी विशिष्ट योजनाओं के तहत चल रही किसी भी परियोजना के संबंध में, क्या प्रमोटर को 1% की नई दरों पर या 5% (ITC के बिना) या 8% की मौजूदा दरों पर (ITC के साथ) कर का भुगतान करने का विकल्प उपलब्ध है?

हाँ। प्रवर्तक के पास PMAY और केंद्र या राज्य की अन्य निर्दिष्ट आवास योजनाओं के तहत बनाई जा रही परियोजनाओं में आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण पर 8% की पुरानी दर (ITC के साथ) या 1% (ITC के बिना) पर कर का भुगतान करने का विकल्प है। आईटीसी के साथ 8% की पुरानी दरों पर चल रही परियोजनाओं में अपार्टमेंट के निर्माण पर कर का भुगतान करने का विकल्प प्रमोटर द्वारा चल रही परियोजना के लिए प्रयोग किया जाना चाहिए।

जल्द ही प्रकाशित होने वाले इस ब्लोग के अगले भाग के लिए बने रहिए।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.