हम आशा करते हैं कि आपने रियल एस्टेट के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों और स्पष्टीकरणों पर हमारे ब्लॉग का तिसरा भाग पढा होगा। ब्लोग के चोथे भाग मे आपके तात्कालिक संदर्भ के लिए कुछ और प्रश्न हैं।

ऐसे मामले में जहां 1 जुलाई 2017 और 31 मार्च 2019 के बीच क्षेत्र साझा करने की व्यवस्था के तहत प्रवर्तक को जमिन के मालिक द्वारा विकास अधिकार प्रदान किए जाते हैं, लेकिन एक चल रही परियोजना में निर्मित क्षेत्र का आवंटन प्रमोटर द्वारा जमिन के मालिक को 1 अप्रैल 2019 पे या उसके बाद यदि कोइ कर देयता हो तो उसका निर्वहन करना आवश्यक है?

हाँ। 1 अप्रैल 2019 से पहले विकास अधिकारों के हस्तांतरण के माध्यम से सेवा पर कर दायित्व का निर्वहन किया जाना आवश्यक है।

क्या किसी डेवलपर द्वारा ट्रांसफ़रेबल डेवलपमेंट राइट्स की आउटपुट सप्लाई पर GST लगाया जा सकता है (आमतौर पर अधिकारियों द्वारा जारी किए गए TDR सर्टिफिकेट से)। यदि हाँ, तो किस प्रविष्टि के तहत और किस दर पर?

हां, किसी डेवलपर या प्रमोटर या किसी अन्य व्यक्ति को ITC के साथ 18% पर रिवर्स चार्ज मैकेनिज्म के तहत एक डेवलपर द्वारा विकास अधिकारों के हस्तांतरण पर GST देय है।

प्रथम व्यवसाय शब्द का अर्थ क्या है? क्या चल रही परियोजना के मामले में, जहां चल रहे परियोजना में शामिल कुछ परिसरों के संबंध में भाग व्यवसाय प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ है, प्रमोटर 1% / 5% (ITC के बिना) या 8 पर के विकल्प का उपयोग करने का हकदार है। शेष चल रहे प्रोजेक्ट के संबंध में 8% / 12% (ITC के साथ) उपलब्ध है?

“प्रथम व्यवसाय” शब्द का अर्थ केंद्र सरकार, राज्य सरकार या इस संबंध में किसी अन्य प्राधिकरण द्वारा निर्धारित कानूनों, नियमों और विनियमों के अनुसार परियोजना का पहला व्यवसाय है। जहां परियोजना के हिस्से के लिए कब्जे का प्रमाण पत्र जारी किया गया है, लेकिन 31 मार्च 2019 तक पूरी परियोजना के लिए नहीं, परियोजना के पहले कब्जे को 31 मार्च 2019 को या उससे पहले नहीं लिया जाएगा और परियोजना को चालू परियोजना माना जाएगा। बशर्ते यह चल रहे प्रोजेक्ट की परिभाषा की अन्य आवश्यकताओं को पूरा करे। प्रमोटर ऐसी परियोजना में अपार्टमेंट के निर्माण पर 1% / 5% (ITC के बिना) या 8% / 12% (ITC के साथ) पर कर का भुगतान करने के लिए व्यायाम विकल्प का हकदार होगा।

RERA के प्रावधानों के तहत दो अलग-अलग परियोजनाओं के रूप में पंजीकृत एक एकल इमारत के मामले में, क्या डेवलपर पूरे भवन को एकल चालू परियोजना के रूप में मान सकता है, केवल अगर पूरी इमारत को एक ही परियोजना के रूप में माना जाता है तो किसी परियोजना को वर्गीकृत करने के लिए अनुपालन करने के लिए सभी तीन शर्तों को पूरा किया जा सकता है।?

RERA 2016 के तहत अलग-अलग परियोजनाओं के रूप में पंजीकृत दोनों परियोजनाओं को अलग-अलग परियोजनाओं के रूप में माना जाएगा। दोनों परियोजनाओं को चल रही परियोजनाओं की परिभाषा की आवश्यकताओं को स्वतंत्र रूप से संतुष्ट करना होगा।

इसके अलावा, यदि RERA के प्रावधानों के तहत एक ही लेआउट में अलग-अलग टावरों को अलग-अलग परियोजनाओं के रूप में पंजीकृत किया जाता है, लेकिन जहां सभी टावरों के लिए अनुमोदन सामान्य हैं, तो क्या डेवलपर पूरे लेआउट को एकल चालू परियोजना के रूप में मान सकता है?

नहीं। RERA के तहत विभिन्न परियोजनाओं के रूप में पंजीकृत सभी टावरों को अलग-अलग परियोजनाओं के रूप में माना जाएगा। 31 मार्च 2019 को या उससे पहले शुरू होने वाले प्रमाण पत्र के लिए अलग-अलग परियोजनाओं के रूप में पंजीकृत टावरों को जारी किया गया है, निर्माण 31 मार्च 2019 को या उससे पहले शुरू हो गया है और जिसके लिए 31 मार्च 2019 को या उससे पहले अपार्टमेंट बुक किए गए हैं, लेकिन पूरा होने का प्रमाण पत्र नहीं है जारी किए गए या पहले कब्जे को उक्त तारीख तक नहीं लिया गया है, इसे चालू परियोजनाओं के रूप में माना जाएगा।

एक चालू परियोजना में डेवलपर-प्रमोटर द्वारा उपभोग किए जाने वाले 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद खरीदी गई TDR जिसके संबंध में प्रमोटर ने कर की नई दर का विकल्प चुना है, लागू दर पर कर लगाने के लिए उत्तरदायी होगा, लेकिन पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने के समय अनसोल्ड एरिया 1% या 5% तक सीमित रहेगा?

हाँ। 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद स्थानांतरित किए गए ऐसे TDR का भाग जिसका उपयोग प्रमोटर ने आईटीसी के बिना 1% या 5% पर अपार्टमेंट के निर्माण पर कर की नई दर के लिए किया है, जिसके संबंध में अन-बुक किया गया था। पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने की तिथि या परियोजना के पहले कब्जे को लागू दर पर कर के लिए उत्तरदायी होगा जो किफायती आवासीय अपार्टमेंट के मामले में मूल्य का 1% से अधिक नहीं है और सस्ती आवासीय अपार्टमेंट के अलावा अन्य के मामले में मूल्य का 5% है।

1 अप्रैल 2019 से प्रभावी नए वितरण के तहत एक डेवलपर या प्रमोटर को एक ठेकेदार द्वारा प्रदान की गई अनुबंध सेवा के कार्यों के लिए लागू कर की दर का वर्गीकरण क्या होगा -1 अप्रैल 2019 के बाद नई परियोजना और चालू परियोजनाएं जहां नई दर का विकल्प मान्य है और बी) जहाँ चल रही परि योजनाए के लिए नई दर के लिए विकल्प का प्रयोग नहीं किया गया है?

एक रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के निर्माण के लिए एक प्रमोटर को एक ठेकेदार द्वारा प्रदान की गई कार्य अनुबंध सेवा पर लागू कर की दर 12% या 18% होगी, जो इस तरह के आधार पर किफायती आवासीय अपार्टमेंट की तुलना में सस्ती आवासीय अपार्टमेंट या आवासीय अपार्टमेंट के निर्माण के लिए प्रदान की जाती है। वाणिज्यिक अपार्टमेंट के निर्माण पर एक प्रमोटर को एक ठेकेदार द्वारा प्रदान की जाने वाली ऐसी कार्य अनुबंध सेवा पर लागू कर की दर 18% होगी (डेवलपर प्रमोटर द्वारा प्रयोग किए गए विकल्प के बावजूद) और उसमें निर्दिष्ट योजनाओं के तहत किफायती अपार्टमेंट / अपार्टमेंट के निर्माण की अनुबंध सेवाओं के लिए 12% का निर्माण किया जाएगा। अन्य अपार्टमेंट के निर्माण के लिए कार्य अनुबंध सेवाओं के मामले में, 18% की दर लागू होगी।

क्या एक परियोजना के लिए 1 अप्रैल 2019 से पहले आंशिक रूप से कई पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होते हैं और आंशिक रूप से उस तिथि के बाद, एक चालू परियोजना का गठन होता है?

जहां एक परियोजना के लिए एक से अधिक पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किए गए हैं, चल रही परियोजना की परिभाषा के लिए, परियोजना के हिस्से के लिए जारी किए गए पूर्णता प्रमाण पत्र को 31 मार्च 2019 को या उससे पहले परियोजना के लिए जारी किए जाने के लिए तब तक नहीं माना जाएगा जब तक कि पूर्णता प्रमाण पत्र जारी नहीं किए गए हैं। इसलिए, यदि 31 मार्च 2019 को या उससे पहले परियोजना के हिस्से के लिए पूर्णता प्रमाण पत्र जारी नहीं किया गया है, तो परियोजना को अभी भी चालू परियोजना माना जाएगा, बशर्ते “चालू परियोजना” की परिभाषा की अन्य शर्तें पूरी हों।

जल्द ही प्रकाशित होने वाले इस ब्लोग के अगले भाग के लिए बने रहिए।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.