हम आशा करते हैं कि आपने रियल एस्टेट के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों और स्पष्टीकरणों पर हमारे ब्लॉग के चौथे भाग को पढा होगा, ब्लोग के 5 वे और अंतिम भाग मे इस विषय के कुछ अंतिम प्रश्न हैं।

यह एक प्रचलित प्रथा है कि एकल परियोजना के लिए सक्षम प्राधिकारी द्वारा एक से अधिक प्रारंभ प्रमाण पत्र जारी किए जाते हैं। यदि 1 अप्रैल 2019 से पहले डेवलपर द्वारा एक या दो प्रारंभ प्रमाण पत्र प्राप्त किए जाते हैं और उस तारीख को या उसके बाद शेष रहते हैं, तो क्या ऐसी परियोजना को चालू परियोजना माना जाएगा?

जहां 31-03- 2019 को या उससे पहले परियोजना के हिस्से के लिए भी प्रारंभ प्रमाण पत्र जारी किया गया है, इसे एक चालू परियोजना के रूप में माना जाएगा, बशर्ते कि चल रही परियोजना की परिभाषा की अन्य आवश्यकताएं पूरी हों।

1 अप्रैल 2019 तक पाइपलाइन में पुनर्विकास / स्लम पुनर्वास की कई परियोजनाएं हैं। यह संभव है कि ऐसी परियोजनाओं में विकास के अधिकार डेवलपर को दिए गए हों और उनका अनुसरण किया गया हो, जिसके लिए विकास प्रक्रिया शुरू की गई है जैसे कि प्रारंभ प्रमाण पत्र प्राप्त करना, नींव आदि के लिए खुदाई, लेकिन बिक्री के लिए इकाइयों के खिलाफ बुकिंग 1 अप्रैल 2019 से पहले ना मिली हो। हालांकि, मौजूदा निवासियों को इकाइयों का आवंटन (मुफ्त आपूर्ति इकाइयों के संबंध में) जो कोई मौद्रिक विचार नहीं करेगा। मौजूदा नियमों को चालू परियोजना के रूप में माना जाने वाले प्रोजेक्ट के लिए 1 अप्रैल 2019 से पहले बैंक खाते में कम से कम एक किस्त के क्रेडिट की आवश्यकता होती है। ऐसे मामलों में, यदि उस तारीख से पहले विकास समझौते को निष्पादित किया जाता है तो परियोजना में बनाए जा रहे अपार्टमेंट 1 अप्रैल 2019 से पहले बुक किए गए माने जाएंगे? क्या ऐसी परियोजनाओं को चालू परियोजना माना जाएगा?

पुनर्विकास या स्लम पुनर्वास परियोजनाओं के मामले में, मूल निवासियों या झुग्गी निवासियों को उन्हें आवंटित आवासीय अपार्टमेंट के लिए प्रमोटर को किसी भी मौद्रिक विचार का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। इसलिए, पुनर्विकास परियोजना या झुग्गी बस्ती पुनर्वास या पुनर्विकास परियोजना के मामले में मूल निवासियों को आबंटित किए गए आवासीय अपार्टमेंट, प्रमोटर के बैंक खाते में कम से कम एक किस्त जमा करने की आवश्यकता नहीं है। इस तरह के अपार्टमेंट के लिए 31 मार्च 2019 को या उससे पहले बुक किए जाने पर विचार किया गया था, 31 मार्च 2019 को या उससे पहले बुक किए गए अपार्टमेंट के लिए अन्य आवश्यकताओं को पूरा किया गया है। ऐसे अपार्टमेंट के लिए विचार पुनर्विकास परियोजनाओं के मामले में मूल निवासियों से विकास के अधिकारों के हस्तांतरण या झुग्गी पुनर्वास परियोजनाओं के मामले में सरकार के रूप में प्राप्त होता है। इसलिए, एक झुग्गी पुनर्विकास परियोजना में बनाए जा रहे अपार्टमेंट के लिए प्रमोटर के बैंक खाते में कम से कम एक किस्त के क्रेडिट से संबंधित स्थिति को आंशिक रूप से या पूरी तरह से बुक किया गया माना जाएगा ताकि परियोजना पर विचार करने के लिए संतुष्ट हो सके। एक चल रही परियोजना, एक अपार्टमेंट पर विचार करने के लिए अन्य सभी स्थितियां प्रदान की गईं जैसे कि झुग्गी निवासियों को आवंटित अपार्टमेंट के मामले में मिले हैं; चूंकि झुग्गी वालों द्वारा नकद भुगतान नहीं किया जाता है।

क्या कोई डेवलपर ज़मीन के वास्तविक मूल्य में कटौती के बदले इकाई की बिक्री में शामिल भूमि के वास्तविक मूल्य में कटौती कर सकता है?

नहि, मूल्यांकन तंत्र स्पष्ट रूप से भूमि के मूल्य के प्रति एक तिहाई तीक्ष्णता निर्धारित करता है।

ITC उत्क्रमण की मात्रा का निर्धारण करते समय चालान के प्रतिशत को कैसे और कहाँ ध्यान में रखा जाना है?

संबंधित अनुलग्नक में दिए गए चित्र स्पष्ट रूप से बताते हैं कि चालान के प्रतिशत से संबंधित प्रावधान कैसे काम करेंगे। उसी को संदर्भित किया जा सकता है।

नए निर्माण में TDR, FSI या लंबी अवधि के पट्टे (प्रीमियम) पर कर के भुगतान के लिए निर्धारित आवासीय निर्माण और रिवर्स चार्ज तंत्र के लिए विकास के अधिकार या FSI के हस्तांतरण पर दी गई छूट लागू होगी, जहाँ 1 अप्रैल 2019 से पहले निष्पादित अनुबंध के तरिके से विकास के अधिकार स्थनांतरित किए गए थे, लेकिन यह ध्यान मे लेने योग्य है कि क्या क्या नकद या अन्य रूप में, 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद, पूर्ण या भाग में, भूमि के मालिक को प्रवाहित किया गया था?

नया वितरण रियल एस्टेट सेक्टर के लिए 29 मार्च 2019 को जारी किए गए नोटिफिकेशन के लिए निर्धारित किया गया है। यह 1 अप्रैल 2019 से प्रभावी रूप से प्रभावी हैं। वे केवल 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद स्थानांतरित किए गए विकास अधिकारों या FSI पर लागू होंगे। वे 1 अप्रैल 2019 से पहले एक समझौते के माध्यम से हस्तांतरित विकास के अधिकारों पर लागू नहीं होंगे, यदि उसी के लिए, नकद या अन्य प्रकार में, 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद आंशिक या पूर्ण भुगतान किया जाता है।

भूमि का मालिक व्यक्तिगत है, जो जमीन से संबंधित गतिविधियों के व्यवसाय में नहीं लगा है और इस प्रकार एक प्रवर्तक के लिए किसी व्यक्ति द्वारा विकास के अधिकार का हस्तांतरण GST के लिए उत्तरदायी है और क्या वही “आपूर्ति” के दायरे में आएगा? हाल ही में किए गए संशोधनों पर विचार करते हुए, इस तरह के लेनदेन की स्थिति क्या है?

CGST अधिनियम में व्यापार शब्द को बहुत व्यापक अर्थ दिया गया है और इसमें कोई भी व्यापार, वाणिज्य, निर्माण, पेशा, छुट्टी, साहसिक कार्य या कोई अन्य समान गतिविधि शामिल है, भले ही यह मात्रा, आवृत्ति, निरंतरता के बावजूद एक अजीब लाभ के लिए हो या इस तरह की गतिविधि या लेनदेन की नियमितता के लिए हो। इसलिए, एक भूमि मालिक द्वारा विकास के अधिकारों के हस्तांतरण की गतिविधि, चाहे वह व्यक्तिगत हो या नहि, एक प्रमोटर को GST के अधीन सेवा की आपूर्ति है।

कुछ परियोजनाओं में, डेवलपर्स ने 31 मार्च 2019 को या उससे पहले निर्माण शुरू कर दिया है। हालांकि, परियोजना में बुकिंग शुरू नहीं हुई है। एक चालू परियोजना के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए एक परियोजना के लिए निर्धारित शर्तों में से एक यह है कि निर्मित किए जा रहे अपार्टमेंट को आंशिक रूप से या पूर्ण रूप से बुक किया जाना चाहिए। क्या ऐसी परियोजना जहां बुकिंग शुरू नहीं हुई है लेकिन निर्माण शुरू हो गया है, आईटीसी के बिना 1% या 5% की नई दरों के लिए पात्र होगा।?

नियमों के अनुसार, “परियोजना जो 1 अप्रैल 2019 को या उसके बाद शुरू होती है” का अर्थ एक चालू परियोजना के अलावा अन्य परियोजना होगी। एक परियोजना, जिसमें अपार्टमेंट के लिए बुकिंग शुरू नहीं हुई है, उसे “चालू परियोजना” की परिभाषा के तहत कवर नहीं किया जाएगा। जो 1 अप्रैल 2019 के बाद या आईटीसी के 1% या 5% की नई दरों के अधीन है उसी के अनुसार एक परियोजना के रूप में माना जाएगा ।

क्या अनुबंध IV के अनुसार फार्म दोनों न्यायिक आयुक्त यानी केंद्रीय कर, राज्य कर के साथ दायर किया जाना है। 10 मई 2019 के बाद, फॉर्म भरने के बाद ऐसे फॉर्म में संशोधन / संशोधन की अनुमति है या नहीं?

नहीं। प्रपत्र आयुक्त के कार्यालय के साथ मैन्युअल रूप से दायर किया जाएगा, जिसके अधिकार क्षेत्र में प्रमोटर का पंजीकरण सौंपा गया है। एक बार सबमिट किए गए फॉर्म में विकल्प के किसी संशोधन / सुधार की अनुमति नहीं है।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.