रियल एस्टेट उन क्षेत्रों में से एक है जो जीएसटी से प्रमुख रूप से प्रभावित है। तात्कालिक प्रभावों में से एक यह था कि बिल्डरों के लिए अतिरिक्त इनपुट टैक्स क्रेडिट की उपलब्धता के कारण निर्माण की समग्र लागत, और इस प्रकार प्रभावी रियल एस्टेट जीएसटी दरें जीएसटी युग में नीचे चली गईं। हालांकि, अचल संपत्ति बाजार में अभी भी जो चीज गायब है, वह बिल्डरों का कम लागत के लाभ को अंतिम कीमत या उपभोक्ता तक पहुँचाने की मंशा है।

8 दिसंबर को, यानी पिछले हफ्ते, जीएसटी परिषद ने एक स्पष्टीकरण जारी किया, जिसमें इस चिंता का समाधान करने की मांग किया गया, जिसे हम इस ब्लॉग में समझेंगे।

स्पष्टीकरण के पीछे कारण

विशेषज्ञों का सुझाव है कि इस अधिसूचना के पीछे का मुख्य कारण मुनाफाखोरी-रोधी शिकायतों का ढेर है, जहाँ अधिकारियों के ध्यान में यह लाया गया था कि कम अचल संपत्ति जीएसटी दरों का लाभ खरीदारों को नहीं दिया जा रहा था। इन जैसे मामलों ने सरकार को यह अधिसूचना जारी करने के लिए प्रेरित किया।

अधिसूचना क्या स्पष्ट करती है?

अधिसूचना के 4 मुख्य बिंदु इस प्रकार हैं:

  • परिसरों या भवनों की बिक्री या सक्षम प्राधिकारी द्वारा पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने के बाद बिक्री के लिए तैयार फ्लैट्स पर कोई भी जीएसटी लागू नहीं होता है।
  • जीएसटी निर्माणाधीन संपत्तियों की बिक्री पर लागू होता है या उन फ्लैटों पर जो स्थानांतरित होने के लिए तैयार होता है, जहाँ बिक्री के समय पूर्णता प्रमाण पत्र जारी नहीं किया गया है।
  • किफायती खंड में आवास परियोजनाओं पर 8% का जीएसटी लागू है, जैसे – जवाहरलाल नेहरू राष्ट्रीय शहरी नवीकरण मिशन, राजीव आवास योजना, प्रधानमंत्री आवास योजना या राज्य सरकारों की कोई भी अन्य आवासीय योजना आदि। इसके पीछे कारण है कि ऐसी परियोजनाओं के लिए, आईटीसी को ऑफसेट करने के बाद, बिल्डर या डेवलपर को ज्यादातर बार, नकद में जीएसटी का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं होगी, क्योंकि वह आउटपुट जीएसटी का भुगतान करने के लिए अपने खातों की पुस्तकों में पर्याप्त आईटीसी होगा।
  • किफायती खंड में उन परियोजनाओं के अलावा, यह उम्मीद की जाती है कि जीएसटी के कार्यान्वयन के कारण परिसरों / भवनों / फ्लैटों की लागत में वृद्धि नहीं हुई होगी। ऐसे मामलों में, यह उम्मीद की जाती है कि बिल्डर्स कीमतें या किश्तें कम कर के खरीदारों को प्राप्त कम कर का लाभ पहुँचाएँगे।

रियल एस्टेट जीएसटी दरें – प्री बनाम पोस्ट जीएसटी

जीएसटी के लागू होने से पहले, रियल एस्टेट पर प्रभावी कर की दर लगभग 15% से 18% थी। वैट और सेंट्रल एक्साइज ड्यूटी पर कोई आईटीसी उपलब्ध नहीं था, और इस तरह यह संपत्तियों के मूल्यांकन में जुड़ गया। लगभग 45% मूल्य की सामग्री को ध्यान में रखते हुए, एम्बेडेड आईटीसी 10% से 12% के करीब थी।

1 जुलाई 2017 को जीएसटी के प्रकाश में आने के बाद, जमीन के मूल्य के एक तिहाई के उन्मूलन के बाद रियल एस्टेट जीएसटी दरों को 12% पर आंका गया था। जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, किफायती आवास खंड के लिए अचल संपत्ति जीएसटी दर 8% निर्धारित की गई थी। दूसरी ओर, अचल संपत्ति में शामिल अधिकांश निर्माण सामग्री पर 18% सीएसटी लगा, लेकिन जिसके लिए आईटीसी उपलब्ध था। नतीजतन, जीएसटी युग में कर की प्रभावी दर वास्तव में ऊपर जाने के बजाय नीचे चली गई है, और इस अधिसूचना में ठीक यही बात अचल संपत्ति के खरीदारों और बिल्डरों दोनों को स्पष्ट की गई है।

जीएसटी परिषद की ओर से समय पर यह स्पष्टीकरण, जीवन को बहुत सरल बनाने के लिए बाध्य है, क्योंकि यह इस विशेष खंड में खरीदारों में अधिक जागरूकता लाएगा।

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Pramit Pratim Ghosh

Author: Pramit Pratim Ghosh

Pramit, who has been with Tally since May 2012, is an integral part of the digital content team. As a member of Tally’s GST centre of excellence, he has written blogs on GST law, impact and opinions - for customer, tax practitioner and student audiences, as well as on generic themes such as - automation, accounting, inventory, business efficiency - for business owners.